中国の土地、都市部と農村部で異なる土地の管理方法

中国では都市部と農村部で土地の管理方法が異なると言われているが、いったい何が違うのだろうか？北京や上海などの都市部ではマンションの売買が盛んに行われている中国。中国の農村部では土地の売買に何がネックとなっているのか？

１．都市と農村で異なる土地管理

都市と農村の土地管理

中国の現在の土地制度は、都市と農村の土地で異なる管理をしている。都市の土地は国家が所有しているが、農村の土地は集団所有されている。もう１つの大きな違いは、都市の土地使用権は法律にもとづき譲渡可能であるが、農村の土地は基本的には譲渡できないことになっている。

1988年の「土地管理法」

1988年の「土地管理法」は「国有地と集団所有地の土地使用権は法律にもとづき譲渡できる」と規定している。具体的な法規は国務院（内閣に相当）が別途制定する権利もっているとしている。

都市の土地使用権の譲渡に関する弁法は1990年５月に公布されている。農村の土地使用権の譲渡に関しては、現在のところ規定は公布されていない。しかも、国務院はすでに多く農村の土地使用権の譲渡を制限する法規を制定している。

２．1998年版の「土地管理法」

1988年版から修正された「土地管理法」

1998年に「土地管理法」は大きく修正された。1988年版の「土地管理法」は、全７章57条。1998年版の「土地管理法」は、全８章86条に大幅に増加している。2004年にも若干修正されたものの、依然として全８章86条となっている。現在の「土地管理法」は依然として1998年の修正版から大きく変わっていない。

1998年版の大きな変更は、「国有地と集団所有地の土地使用権は法律にもとづき譲渡できる。具体的な法規は国務院（内閣に相当）が別途制定する権利をもっている」と規定されていた条項がなくなっている。この条項がなくなったことにより、農地の集団所有の土地使用権の譲渡が強調されなくなっただけでなく、国務院が関連法規を制定する権利（根拠）がなくなってしまった。

３．農村の土地使用権の譲渡制限

制限されたままの農村の土地

1998年版の「土地管理法」は、農地の土地譲渡を制限している。この制限は、現在の農地の土地譲渡ができない根拠になっている。

この３つの条項をまとめると、農村集団所有の土地は非農業に関する建設を直接行ってはならないことを規定している。もし、非農業に関する利用が必要な場合は、都市の土地を使用するか、政府によって農業集団土地を都市の土地に転換する必要がある。

政府による農村の土地使用権の独占

ただし、一部例外があり第43条には郷鎮企業や農民の住居、農村の公共施設や公益施設の場合は、農村が集団所有している土地に建設することができる。

問題は農村集団建設用地は依然として売却や譲渡することはできないこと。数多くの「小産権房」は自由に取引できないため、「大産権房」の価格にくらべて少なくとも半分くらいの価値しかない。良い場所にある「小産権房」の場合は、３分の１程度の価値しかない。これらの「小産権房」は市場取引できないため、担保に入れることもできない。

小産権房とは？

小産権房とは、農村の集団所有の土地に建てられた建物。これらは土地譲渡金が支払われていない。この産権証（不動産登記証に相当）は、国家の関連部門が発行したのではなく、農村の関連部門が発行しているもの。小産権房は法律的な用語ではなく一般的な通称。

大産権房とは？

大産権房とは、小産権房と異なり、合法的な不動産登記証や土地使用権がそろっている建物。大産権房は合法的に第三者と金銭による取引を行うことができる。

1998年の「土地管理法」の修正により、都市化による土地を供給する権利を独占した。現在、地方政府にとって農地の転換による土地財政は大きな財政収入になっている。（了）