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中国のマンション購入、最低限おさえておきたい基本ルール

中国で日本人がマンションを購入する場合、日本とは異なる商習慣を理解しておく必要があります。これらの商習慣はすでに法律や規定、そして不動産販売会社の契約書に反映されていますので、注意しながら読み解いていく必要があります。

1.中国のマンション売買の法律

完成マンションと未完成マンションの売買

中国には不動産に関するたくさんの法律があります。そのなかで住宅不動産であるマンションに関する代表的な法律は、2001年6月から施行されている商品房販売管理弁法(商品房销售办法)です。

中国のマンションは大きく2つの販売方法があります。完成マンションと未完成マンションの販売です。中国独特の商習慣である未完成マンションの売買は、建設中のマンションを販売するというものです。この未完成マンションの売買に関しては、1995年1月から施行されている城市商品房預售管理弁法にくわしく規定されています。

2.商品房販売管理弁法で抑えておくべきポイント

完成マンションの売買に必要な条件

中国には完成マンションと未完成マンションの2つのケースで販売可能な条件が異なります。完成マンションでは商品房販売管理弁法の第7条で、合法的な土地使用権、建設工程規劃許可証・施工許可証、インフラ設備(水道、ガス、電気など)、物業管理計画(マンション管理業者の手配)が求められています。

マンション購入時にはマンション管理業者と契約必須

中国ではマンション購入時に、不動産会社が選定したマンション管理会社(物業服務会社)とかならず契約を締結しなければなりません。これは商品房販売管理弁法の第13条で明記されています。

日本でもマンションを購入するとき、マンション管理会社を選ぶことは通常はできません。日本で多くの場合は不動産会社の関連会社がマンション管理会社として販売されたマンションの維持管理をすることがよく見られます。中国でも不動産開発会社と関係の深いマンション管理会社(物業服務会社)が指定されます。

現物のマンションと契約の面積に差異があったら?

中国で購入したマンションの広さ(面積)が、契約書と異なっていた場合はどのように取り扱われるのでしょうか?まずは購入契約書にそのような場合の取り扱いが明記されているなら、その条項にしたがうことなります。

購入契約書に明記されていない場合は、商品房販売管理弁法の第20条にしたがうことになります。商品房販売管理弁法の第20条には、契約時と現物の広さ(面積)に差異が生じた場合のくわしい取り扱いが規定されています。

その面積の誤差が契約面積の3%を超える場合は、購入契約を解除することもできます。この誤差が3%未満の場合は購入契約の解除はできません。具体的には、契約面積よりも大きかった場合には、購入者はその誤差分(最大3%分まで)の費用を負担しなければなりません。反対に小さかった場合は、購入者はその誤差分の3%未満までは購入金額の返金、3%を超える部分は2倍返しになります。

そもそも日本ではマンションの設計図と異なる面積になることは、ほとんどないでしょう。契約面積よりも実際の面積が大きかった場合、購入者が追加で費用を負担しなければならないというところは日本人としては受け入れられないでしょう。(了)

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