中国で中古マンション購入、住宅ローンの手続きの流れは？

中国で新築マンションを購入する場合は、販売主である不動産開発業者の指定する手続きを進めていきます。いっぽう、中古マンションの売買は新築マンションと異なり、公的機関である不動産取引センターなどの売買審査なども入ります。

１．中国人の分譲マンション購入は？

中国人は現金で分譲マンションを購入しているのはホント！？

中国人が中国国内で分譲マンションを購入する場合、基本的に日本と同じように住宅ローンを組むのが一般的です。ひと昔前まで、中国人は分譲マンションや自動車などの高額なものでも親や親戚からお金を借りて、現金で購入していたという話がありました。

いまでは中国の個人信用（与信）システムの構築が進み、金融機関からの借入（ローン）が一般的になっています。そもそも、中国の住宅販売の自由化は1998年に正式にスタートしていて、中国人が分譲住宅を購入するという動きは20年も経っていません。

中国の住宅ローンに関しては、1998年に施行された「個人住房貸款管理弁法」という法律が基本的なルールになっています。この法律のなかに、どのような人が住宅ローンを借りれるか（対象者）、住宅ローン申請の手順まで明記されています。

中国の住宅ローンで覚えておくべき点

中国の住宅ローンの最長返済期間は30年として運用されています。住宅ローンに関して定めている「個人住房貸款管理弁法」の第10条には「貸出人は実際の状況にもとづき、合理的に（住宅ローンの）貸出期間を確定しなければならない。ただし、最長20年を超えてはならない。」と明記されています。

この法律の「20年」を明確に変更する法律や規定は見当たりません。また、上海市が定めている住宅積立金の住宅ローンに関する法律「上海市住房公積金個人購房貸款管理弁法」（1999年10月施行）の第８条でも最長「20年」と明記されています。なお、中古マンションの場合は、新築物件よりも借入可能な期間は短く設定されるのが一般的です。

中国の住宅積立金とは？

中国の住宅積立金は、企業と個人が拠出する住宅に関する積立金。サラリーマンは加入義務となっている。拠出された積立金はすべて個人に所有になる。住宅購入のための貯蓄という位置づけだけでなく、積立額に応じて低利率の住宅ローンを借りることもできる。

２．中古物件の住宅ローン申請の流れ

金融機関への住宅ローン申請

中古マンションの購入予定者は、金融機関に住宅ローン申請を行います。ここで、居民身分証や所得証明などの金融機関から要求される資料を提出します。このときに、住宅積立金を利用した低金利の住宅ローンを借りる場合は、住宅積立金管理センターが発行する証明書をあわせて提出します。

金融機関は住宅ローン借入の申請を受けてから、３週間以内に正式なローン申請の結果を申請者に連絡しなければなりません。この申請を金融機関が検討した結果、住宅ローンの借入に問題がない場合、中古物件の売却者と購入者ともに専用の取引口座を新たに開設しなければなりません。

購入物件の名義変更

住宅ローンの手続きが完了すると、不動産取引センター（房地産交易中心）という公的機関で売買予定の住宅物件の審査をうけます。これは「城市房地産転譲管理規定」（2001年8月改正）という法律の第7条で明記されています。この手続は中古物件が合法的に取引できる対象であるか、売買価格が市場価格から大きくかけ離れていないかどうか等が審査されます。

ニセモノの物件オーナーによる架空の不動産売買による詐欺を防止したり、不当に低い売買価格で契約税や営業税などの不動産取引で発生する脱税を防止するためです。この不動産取引センター（房地産交易中心）は日本で言えば法務局の役割を担っています。

この不動産取引センター（房地産交易中心）の審査に問題なければ名義変更の手続きになります。この名義変更も不動産取引センター（房地産交易中心）で行います。

購入資金の決済と住宅ローンの返済

売買する住宅物件の名義変更を完了すると、公的機関の登記書類もふくめて所有権の変更が完了します。この名義変更を行うと同時に、金融機関から住宅ローンを借りる場合は、不動産取引センター（房地産交易中心）で設定する担保手続きである「他項権利証書」とよばれる抵当権の設定を行います。

抵当権（ていとうけん）とは？

抵当権（ていとうけん）とは、借金などの債務の担保を設定して、借金が返済されないときにその担保によって弁済をうける権利。抵当権という担保を設定しても、引き続き利用することができる。中国語では抵押権（ディーヤーチュエン）という。

この抵当権が設定されてから、住宅ローンを申請している金融機関は売却主に借入分の住宅購入代を振込送金します。この金融機関から住宅ローンを借りている購入者は、毎月ローンを返済していきます。返済完了後は、抵当権である「他項権利証書」の抹消をおこないます。（了）